Tại Tp.HCM, trong quý II/2017, giá thuê các căn hộ cao cấp được bàn giao trên 5 năm đã giảm giá thuê gần 30% so với năm ngoái.

Theo khảo sát, so với 8 tháng trước, tức thời điểm cuối năm 2016, giá chào thuê các căn hộ cao cấp tại Tp.HCM đang có xu hướng giảm khá sâu. Nguyên nhân của xu hướng này được cho là do nguồn cung mới bùng nổ mạnh, xuất hiện cục bộ với quy mô lớn, khiến nguồn cầu bão hòa.

Là một nhà đầu tư với 9 căn chung cư cao cấp cho thuê, ông Kiên cho hay, 6 căn hộ loại 2 phòng ngủ tại quận Bình Thạnh của ông đều giảm giá thuê ngay khi hợp đồng cũ hết hạn. Đã được khai thác trên 5 năm và các căn hộ này có giá chào thuê liên tục tăng cao trong 3 năm qua. Nhưng từ tháng 4/2017, nhà đầu tư này đã phải hạ giá thuê một căn mỗi tháng từ 1.250 USD xuống còn 900-1.000 USD, giảm 20-28% so với hợp đồng thuê ký năm 2015-2016.

Tại quận 2 và quận 3, căn hộ cao cấp cho thuê của ông Kiên cũng phải hạ giá để nhanh chóng lấp đầy, biên độ giảm ít hơn căn hộ tại quận Bình Thạnh nhưng doanh thu bị hụt khoảng 12-15%. Nhà đầu tư này bộc bạch: “Dù hạ giá, việc tìm khách cũng không dễ dàng như trước vì thị trường có quá nhiều lựa chọn”.

Gần một thập niên đầu tư căn hộ để khai thác cho thuê, ông Hòa cũng tỏ ra lo lắng vì giá giảm. Ông tiết lộ, nếu so với giai đoạn 2009, các căn hộ cao cấp tại quận Bình Thạnh của ông hiện có giá thuê từ 2.200 USD/căn/tháng đã lao dốc mạnh, xuống còn 1.000-1.100 USD. So với cách đây 8 năm, mức giá chào thuê hiện chỉ còn một nửa. Ban đầu, thời gian hoàn vốn đầu tư của ông Hòa ước tính khoảng 10 năm, nhưng với đà này, thời gian có thể kéo dài tới 12 năm hoặc lâu hơn.

Ông Hòa nói: “Không chỉ giá giảm mà thời gian nhà trống nằm chờ tìm khách thuê mới cũng kéo dài. Nếu trước đây, khách mới dọn đến chỉ trong một tuần thì hiện nay, thời gian tìm khách kéo dài 3-4 tuần trở lên”.

Không ít căn hộ cao cấp tại quận 7 được đưa vào sử dụng từ 5 năm trở lên cũng sụt giảm giá thuê. Theo tiết lộ của môi giới cho thuê căn hộ trên địa bàn này, giá cho thuê chung cư chỉ giảm cục bộ ở phân khúc cao cấp, rơi vào các dự án cũ với mức giảm khoảng 10-15% so với năm ngoái.

Dấu hiệu giảm giá còn xuất hiện ở cả những căn hộ dịch vụ cho thuê (loại hình căn hộ kèm các dịch vụ như khách sạn) tại khu Nam Tp.HCM. Cá biệt, một dự án căn hộ dịch vụ cho thuê vừa và nhỏ, chuyên loại một phòng ngủ cũng giảm giá từ 500 USD/căn/tháng xuống còn 400-450 USD/căn/tháng.

Từ đầu quý II/2017, Savills từng nhận định, với lượng căn hộ khủng (khoảng 21.000 căn) được bàn giao trong năm nay chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp, thị trường khó tránh khỏi kịch bản giảm giá thuê khi áp lực cạnh tranh ngày càng lớn.

Tính đến giữa tháng 8/2017, căn hộ cao cấp đang chịu áp lực giảm giá mạnh nhất. Tuy nhiên, các dự án trung cấp và bình dân lại giữ giá tốt và tăng giá nhẹ tại nơi có hạ tầng kết nối tốt. Do đó, tỷ suất sinh lời của căn hộ cao cấp giảm xuống và thời gian hoàn vốn của nhà đầu tư cũng phải kéo dài thêm.

Sự sụt giảm này có tính chu kỳ, phá vỡ thế độc quyền kéo dài của các dự án cao cấp. Từ cuối năm 2013, nguồn cung căn hộ cao cấp trong năm sau luôn tăng mạnh hơn năm trước với quy mô lớn dần. Trung bình, vòng quay của một dự án mới từ khi chào bán đến khi bàn giao khoảng 3 năm và nguồn cung cao cấp có thời gian bàn giao theo chu kỳ này được xả hàng khá nhiều tại Tp.HCM.

Khi đưa hàng mới vào sử dụng, thế độc quyền về giá của hàng cũ bắt đầu mất dần và buộc phải chia sẻ thị phần. Bên cạnh đó, do căn hộ cao cấp đang có mặt bằng giá thuê quá cao, lại khan hiếm hàng quá lâu, vấp phải nguồn cung mới cực lớn khiến giá giảm khá mạnh. Riêng căn hộ trung cấp và bình dân không bị ảnh hưởng nhiều do nguồn cung vẫn thấp hơn nguồn cầu. Phân khúc này có giá thuê còn khá rẻ và nguồn cung còn thiếu hụt nên không phải chịu áp lực giảm giá.